서울 아파트 시장이 전반적인 거래 위축과 냉각 국면에 접어들었음에도 불구하고, 일부 핵심 지역에서는 연이어 최고가가 경신되며 상반된 흐름을 보이고 있다. 대출 규제와 각종 정책 압박, 금리 부담, 심리 위축이 겹치면서 거래량은 급감했지만, 강남을 비롯한 이른바 ‘상위 입지’에서는 수십억 원대 실거래가 속속 확인되며 시장 양극화를 더욱 부각시키고 있다.

부동산 업계와 실거래 자료에 따르면 서울 다수 지역의 매매 계약은 크게 줄었지만, 압구정·개포·송파·여의도 등 핵심 단지에서는 신고가에 근접하거나 이를 갈아치우는 거래가 빈번하게 포착되고 있다.

특히 재건축 추진이 본격화된 단지나 브랜드 파워와 학군, 인프라까지 갖춘 대단지 아파트는 자금력이 탄탄한 수요자들이 꾸준히 매입에 나서며 시장을 견인하고 있다. 일각에서는 “시장 전체가 죽었다는 말이 무색하다”는 평가까지 나온다.

이 같은 현상은 규제 환경이 ‘선별적 수요’를 더욱 강화시킨 결과라는 해석이 지배적이다. 토지거래허가구역 지정, 대출 한도 제한 등으로 일반 수요자의 진입 장벽은 높아졌지만, 현금 동원 능력이 있는 계층은 오히려 불확실한 다주택 분산보다 가치가 확실한 한 채에 집중하는 전략을 택하고 있다.

공급이 제한된 상황에서 희소성 높은 지역으로 수요가 몰리며 가격이 오히려 더 견조해지는 역설적인 흐름이 나타나고 있다는 것이다. 전문가들도 이 흐름이 단기 현상으로 끝나지 않을 가능성에 무게를 둔다.

정비사업이 진행되는 주요 지역은 기대감이 가격에 선반영되고, 브랜드·교육·생활 편의시설 등 이미 시장에서 ‘검증된 조건’을 갖춘 곳은 하락 국면에서도 방어력이 강하다는 점이 재확인되고 있다.

여기에 저성장과 자산 양극화 구조가 더해지면서, 자금력이 집중되는 상급지 중심 시장은 앞으로도 높은 가격을 유지하거나 추가 상승 가능성을 내포하고 있다는 전망이 나온다. 다만 변수도 존재한다.

보유세 부담이 확대되거나 정책 기조가 변화할 경우, 고가 주택 보유자의 포트폴리오 조정이 나타날 수 있다는 분석이 뒤따른다. 실제로 일부 전문가들은 “정책 방향과 세제 변화가 상급지 시장의 움직임을 좌우할 가능성이 크다”며 “거래 침체 속에서 형성되는 신고가 흐름이 지속될지 여부는 세 부담, 경기 상황, 공급 정책의 삼박자가 결정할 것”이라고 지적했다.

거래는 얼어붙었지만 특정 지역에서는 기록이 다시 쓰이고 있다. 같은 서울 안에서 침체와 활황이 동시에 나타나는 아이러니 속에서, ‘똘똘한 한 채’를 둘러싼 쏠림 현상과 주택 시장 양극화는 더욱 뚜렷해지고 있다.

시장에서는 “지금의 흐름은 단순한 가격 변동을 넘어 구조적 변화를 보여주는 신호”라는 해석도 나온다. 향후 정책 방향과 세제 조정, 금리 흐름이 맞물리며 어떤 결과를 가져올지 관심이 집중되고 있다.